주택 담보 대출의 문제점

  2006년말 노무현 참여정부가 폭등할대로 폭등해버린 부동산을 잡기 위해, 부동산 담보 대출 규제를 뒤늦게서야 실시하기 전까지, 한국의 주택담보대출은 미국과 같은 선진국에서는 찾아 보기 힘든 기형적 대출이라는 것을 아는 사람은 그리 많지 않습니다. 주택을 담보로 하는 거액 대출이면서도 3년이라는 초단기 대출이라는 점, 상환능력을 가늠하는 소득이나 신용상태는 전혀 고려하지 않은 채 오직 담보만을 믿고 해주는 대출 (asset-backed lending) 이라는 점, 이자만 상환하다가 마지막에 원금을 전부 상환(balloon payments)해야 하는 대출이라는 점 등은 미국과 같은 선진국에서는 극히 경계하고(?!) 있었던 대출의 특징이었습니다. 

 

  특히나, 한국의 주택담보대출은 다른 선진국과는 달리 3년이라는 극히 단기간에 변동금리 위주이기 때문에, 주택가격이 하락하여 담보가치가 떨어지거나 이자율이 급등하면 큰 경제적 충격이 예상되는 형편이었습니다... 

  따라서 여러분도 익히 아시는 위의 부동산 버블 경착륙 시나리오를 보아도, 노무현 참여정부가 진실로 부동산을 잡고자 했다면 무엇보다도 자산 대비 부동산의 과도한 비중을 조속히 낮추어야만 했으며, 그 실제적인 방법은 바로 각 시중 은행이 무리한 담보 대출을 하지 못하도록 함으로써, 가계 부채 부실 문제에 대해 참여정부 초반부터 강력한 조치를 취했어야만 하는데, 실제 시장의 상황을 살펴보면 결코 그렇지를 않았다는 것입니다. 
 

 

  한국은행이 제시한 위의 도표를 살펴 보면, 참여정부의 부동산 폭등기인 2004년부터 2006년 말까지 담보대출비율의 증감율이 어떻습니까?  계속해서 두 자릿수를 기록하고 있지요? (2007년도 이후부터는 참여정부 말기이자 현정권의 출범 시기이며 이미 미국을 비롯한 다른 국가들의 부동산 버블이 꺼지고 전세계적인 폭락이 시작되려는 시점이므로 논쟁과는 직접적 관계는 없으나 부동산 폭락 뒤의 수치와 폭락 전의 증감율 수치를 비교함에 의미가 있음을 밝힙니다.)  (※관련 기사: 온 국민을 투기꾼으로 만드려는 참여정부) 

  이뿐만이 아닙니다. 크리트라는 블로거가 제시한 도표에서는 나오지 않는 가처분 소득 대비 금융 자산 비율을 미국과 비교해 보면, 김대중 정권 말기와 노무현 참여정부...그러니까 다시 말해서 소위 지난 10년의 민주화 정부라고 불리던 정권들이 도저히 선방을 했다라는 말을 할 수 없음을 아실 겁니다.
 

 

  위의 도표를 보시길 바랍니다. 지난 2000년부터 2007년까지 한국은 금융 부채 비율이 76.1%에서 126.3%까지 뛰는 동안에, 한국보다 자산 대비 부동산 비중이 낮은 미국은 97.5%에서 135.9%를 증가하는데 그치지 않았습니까? 다시 말해 한국이 지난 7년간 50.2%의 부채 증가율을 보이는 동안에, 서브 프라임 모기지론으로 그토록 고생을 한다는 지금의 미국은 38.4%라는 수치만 증가하는 상태에 머물렀습니다.

  바로 이런 서민 가계와 관계된 부분들만을 외국과 비교해야만 한국 부동산의 문제를 좀더 정확히 알 수 있는데, 미국에 비해서 한국이 가계 부채를 실질적으로 청산할 가처분 소득 대비 금융 부채의 비율이 더욱 빠르게 늘어가는 것이 분명히 보이시지요? 간단하게 말해서, 위 도표의 의미는 무언가를 팔거나 처분해서라도 조만간 빚을 갚아야 하는데, 팔 물건이나 실제로 소유한 금융 자산에 비해서 빚이 점점 늘어난다는 것을 의미합니다. 그리고 서민들의 실질적인 지갑이 갈수록 얇아지고 사회적 양극화가 진행되는 모습의 단면이자, 바로 지금의 극심한 소비, 내수 침체의 근본적 원인과 화근을 심은 격이 아니겠습니까...

  하지만 이렇게 서민들의 가계 경제 상황이 전반적으로 그리 좋지 않게 변해가던 당시에, 노무현 참여정부는 세계적인 유동성 과잉의 시기에 발맞추어 역대 정권과 마찬가지로 그놈의 경기를 부양한답시고(!!!), 저금리 기조를 꾸준히 유지하였습니다. 덕분에, 시중에 넘치는 자금들은 모두 부동산 담보 대출의 형태로써 각 은행을 통하여 가계로 몰릴 필연적인 주변 여건을 확고하게 만든 셈이었습니다. 또한 강남으로 대변되는 수도권의 집값을 잡겠노라며 행정도시, 기업도시, 혁신도시를 하면서 토비 배상비가 마구 풀렸고 이것이 다시 지가를 상승시키면서, 시장의 신뢰를 상실했고 정부가 통제력을 급격히 잃으면서 부동산 버블의 악순환을 계속 키운 것입니다. (※관련 기사: "역시 땅값 상승의 주범은 정부 개발정책" )

  ...사실 노무현 참여정부 초반만 해도 국민들은 노무현 전 대통령의 부동산으로 돈 벌려는 시도는 반드시 실패하게 만들겠다라는 공언을 철썩같이 믿었습니다. 그러나 참여정부 임기내내 내놓는 부동산 관련 대책들은 항상 뒷북치기가 일쑤였고, 결국 노무현 전 대통령의 호언과 달리 부동산 가격이 계속해서 뛰게 되자, 이렇게 나가다가는 영원히 내 집을 마련하지 못할지도 모르겠다라는 보이지 않는 불안감이 사람들과 부동산 시장 내에 급격히 형성되면서 이른바 부동산 광풍을 크게 키운 상황이었던 겁니다...
(※관련 기사: 참여정부 4년 부동산 대책 ''헛발질'' , 참여정부때, 땅값 겁없이 올랐다, 참여정부 부동산 7대불가사의)

   다시 말해, 소위 강남 투기꾼들도 아니고 여러분이 싫어하고 증오하는 조중동도 아닌 바로 노무현 전 대통령과 참여정부가 아마추어리즘에 입각한 정책을 함으로써, 당시 부동산 광풍을 키우는 역할에 어떻게 일조했는지를 필자의 포스팅에 동감하는 어느 댓글의 실제적 내용를 들어서 설명하겠습니다.

  노무현 참여정부의 부동산 실정으로 들어가면 돈의 규모에 따라 다르겠지만 하나의 예를 들겠습니다.

  1억 5천에 매입하여 세금 부대비용하여 1억 5500이 들었습니다. 예상한 시간(한달 아니 몇년일수도)이 경과하여 부동산에 물어보니까 호가가 2억이라 하니 매도를 합니다. 물론 2억에 사는 사람도 그 시점에서는 시세에 준해서는 싸기 때문에 사는 것이지 비싸다면 아무도 안 사겠지요.

  얼핏 생각하면, 5천만원이 남았겠지만 실제로는 소개비니 수수료니 떼고 약 4천만원이 남았죠. 이 사람은 다시 2억정도 되는 물건을 찾아다닐 것입니다. 그런데 이 괴물(참여정부 당시 실시된 양도 중과세를 의미함!)이 3백만원이던 세금을 약 4천만원으로 만들었어요. 어떤 물건을 팔면, 아니 더 쉽게 예를 들죠.
 
  30평 아파트를 살며 열심히 일을 해서 돈을 모아 40평 아파트로 이사를 가야 하는데, 거꾸로 30평을 팔면 25평을 살 돈이 되고 30평도 못 사는 상황이 왔어요. 논리적으로 보아 팔자니 세금이 4천만원이 나왔어요. 세금이 너무 많아서 못 팔아요. 하지만 당시엔 아직까지는 수요는 있었어요. 처음엔 매수자가 매도자의 세금을(차액3500만원) 부담하고 매수를 해요. 한 두건 거래가 이루어지면(기간은 5일~15일) 2억짜리의 물건이 자연스럽게 2억4천만원이 형성이 돼요. 일제히 2억4천, 2억오천이 되면 세금은 약 7천만원이 되네요.

  그런데 어느 바보가 1천만원을 벌자고 세금 7천만원을 내나요? 나도 그만큼은 남아야지 물건은 3억2~3천이 되는 거고 갑자기 부동산 가격이 올라가니까, 매수를 기다리던 사람들은 이러다가 영원히 못 사는게 아닌가 하고 너도나도 달려들고, 주택 가격은 거의 갑절의 비율로 올라가니까 세금은 천정부지로 올라가고 비례해서 남기도 해야겠고, 2억짜리 물건이 세금으로 인해서 4억으로 둔갑한 게 불과 한달 보름만입니다.

  이것은 상식을 크게 벗어났지요? 나중엔 세금이 올라가면 처음엔 세금이 4천이면 나도 4천 남으면 된다 했는데, 나중엔 세금 1억이면 난 2억은 남아야겠다하고 사람들 인플레이 심리만 잔뜩 올리고, 이게 간략하게 노무현 참여정부 부동산 정책의 실수였어요...이제는 돌이킬 수 없는...

  ...그리고 이런 노무현 참여정부의 탁상행정이 부른 부동산 시장의 이상 과열 심리와 국내외의 유동성 과잉이 맞물린 결과가 바로 유례가 드문 부동산 폭등이었던 셈인데요. 결국 노무현 참여정부는 각계의 시민 단체와 진보적 인사들의 비판을 마지못해 수용해서('약탈적 대출 천국' 만든 참여정부) 담보 대출 비율을 제한하는 조치를 정권말기인 2006년 후반기에 뒤늦게서야 취했지만, 이미 그때에는 세계적인 유동성 과잉과 버블이 꺼지기 일보 직전인 상태였고, 오히려 투기꾼이 아닌 실제 부동산 구매자들의 목을 조이는 역할만을 톡톡히 하였기에(주택담보대출 ‘부익부 빈익빈’ 심화), 일반 국민들이 그리 좋은 점수를 매길 수 없었던 것입니다.

  ...여러분이 보시기에 어떻습니까? 왜 노무현 참여정부의 부동산을 실패라고 하는지 조금은 이해가 되시나요? 노무현 참여정부는 나름 부동산을 잡는다고 노력을 했고, 취지나 방향성은 그런대로 옳았다고 보여집니다. 그러나 그 의도나 취지와는 달리 현실에서는 금리 문제에서부터 시작해서 실질적인 조치를 취하기까지의 시간이 너무 지연되었고 시장에 개입할 타이밍을 완전히 놓치면서 결과적으로는 완전히 실패한 것이랍니다.

 그리고 정권 후반기에 이르러서 담보대출을 제한한다거나 종부세를 매긴다고 하였지만, 글쓴이가 거듭 강조하였듯이 부동산이 실제 자산에서 차지하는 비율이 워낙에 높은 한국이기에, 결국 집값이 크게 오른 강남이나 수도권 일대의 사람들은 다시 담보 대출 비율에 따라 대출을 많이 받아서 부동산이나 땅을 계속 매입함으로써 부동산 버블을 더욱 크게 키웠고 (주택담보대출 ‘부익부 빈익빈’ 심화), 반대로 집값이 그다지 뛰지 않거나 소득이 낮은 서민들의 은행 대출을 통한 내 집 마련의 꿈은 점점 멀어졌으며, 주택 가격과 함께 전세값이 덩달아 뛰면서 또한번 집없는 서민들을 크게 울리고 말았습니다. (※관련 기사:故人 정주영, 참여정부를 가르치다)

 

 

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